Vendre en indivision à Tahiti — guide complet 2026

1. L'indivision en Polynésie française — une réalité massive

En Polynésie française, l'indivision n'est pas un cas exceptionnel — c'est la situation normale d'une grande partie du foncier. Selon le Syndicat des agents immobiliers de Polynésie (SAIP), 57,6% des terres cadastrées sont en indivision, héritées de génération en génération sans jamais avoir fait l'objet d'un partage formel. Cette situation bloque des projets immobiliers, freine les ventes et génère des conflits familiaux qui s'étirent parfois sur des décennies.

Vendre un bien en indivision est possible — mais cela exige de connaître les règles applicables et, souvent, d'obtenir l'accord de nombreux co-indivisaires qui peuvent être éparpillés aux quatre coins du monde.

2. La règle de base — l'unanimité est requise pour vendre

Pour vendre un bien immobilier en indivision, le principe posé par le Code civil est celui de l'unanimité : tous les indivisaires doivent donner leur accord. La vente d'un bien indivis est un acte de disposition — un acte qui engage définitivement le patrimoine — et elle nécessite à ce titre le consentement de chacun des co-propriétaires, quelle que soit leur quote-part.

Un seul refus suffit à bloquer la vente. C'est ce qui rend les indivisions successorales si délicates en pratique, surtout lorsque les héritiers sont nombreux et que les intérêts divergent.

3. Les solutions quand l'unanimité est impossible

Lorsqu'un ou plusieurs indivisaires refusent de vendre, plusieurs voies sont envisageables avant de passer par la justice.

Le rachat de parts

L'indivisaire qui veut sortir de l'indivision peut proposer de racheter les parts des autres, ou accepter que l'un d'eux rachète les siennes. C'est souvent la solution la plus rapide et la moins coûteuse — à condition que les parties s'accordent sur le prix. L'opération se fait par acte notarié.

La convention d'indivision

Les indivisaires peuvent décider ensemble d'organiser la gestion du bien en signant une convention d'indivision chez le notaire. Cette convention fixe les règles de gestion, désigne un gérant et peut prévoir les conditions d'une éventuelle vente future. Elle peut être conclue pour une durée déterminée — 5 ans maximum, renouvelable.

La vente amiable unanime

Si tous les indivisaires finissent par s'accorder sur le principe et le prix, la vente se déroule comme une vente classique devant notaire. Le prix est ensuite réparti entre les indivisaires au prorata de leurs droits respectifs. C'est la solution la plus simple et la moins onéreuse.

La SCI

Les indivisaires peuvent constituer une Société Civile Immobilière pour sortir de l'indivision tout en conservant le bien. Les parts de la société remplacent les droits indivis, et la gestion est organisée par les statuts. Cette solution est particulièrement adaptée aux indivisions familiales où personne ne souhaite vendre mais où les désaccords de gestion sont sources de tension.

4. La voie judiciaire — licitation et partage forcé

Lorsqu'aucun accord amiable n'est possible, tout indivisaire peut saisir le tribunal pour demander le partage judiciaire. C'est un droit absolu — nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision.

Le partage judiciaire

Le tribunal désigne un notaire pour établir un état liquidatif du patrimoine indivis. Si le bien peut être partagé en nature (plusieurs parcelles par exemple), le juge peut ordonner une attribution de lots à chacun des indivisaires. Si le partage en nature est impossible sans perte de valeur — ce qui est souvent le cas pour une maison unique — le bien est mis en vente aux enchères.

La licitation

La licitation est la vente aux enchères judiciaire d'un bien indivis qui ne peut pas être partagé en nature. Le tribunal fixe la mise à prix et désigne un notaire pour rédiger le cahier des conditions de vente. Les indivisaires eux-mêmes peuvent se porter acquéreurs — ils disposent même d'un droit de substitution dans le mois suivant l'adjudication pour se substituer à l'acquéreur.

Le produit de la vente est ensuite partagé entre les indivisaires selon leurs droits respectifs. La licitation judiciaire est une procédure longue, coûteuse, et aboutit souvent à un prix inférieur à la valeur de marché. Elle doit être considérée comme un dernier recours.

5. L'AISI — l'aide du Pays pour sortir de l'indivision

Le gouvernement de la Polynésie française a mis en place une aide financière pour accompagner les familles polynésiennes dans leurs démarches de sortie d'indivision : l'Aide Individuelle à la Sortie de l'Indivision (AISI).

• Montant — jusqu'à 5 000 000 XPF par dossier
• Ce qui est pris en charge — frais de notaire, frais d'avocat, frais de géomètre, droits d'enregistrement et de transcription
• Conditions — réservée aux indivisions successorales (pas aux indivisions conventionnelles), ayant fait l'objet d'une décision judiciaire définitive ou d'un acte de partage amiable établi devant notaire. L'aide est soumise à des conditions de revenus
• Organisme — Direction des Affaires Foncières (DAF) — service-public.pf/daf
• Base légale — Délibération n°2016-105 APF du 27 octobre 2016

Pour savoir si vous êtes éligible, un entretien avec les agents de la DAF est nécessaire. La DAF dispose également d'une section d'aide à la recherche généalogique pour identifier tous les indivisaires.

6. Le rôle de l'agence immobilière dans une vente en indivision

Une agence immobilière n'a pas de pouvoir juridique pour forcer un accord entre indivisaires — c'est le rôle du notaire et, si nécessaire, du tribunal. En revanche, elle peut apporter une contribution concrète à chaque étape :

• Estimation du bien — fournir une valeur de marché objective, qui sert de base à la négociation entre indivisaires et au notaire pour calculer les lots ou la mise à prix
• Mise en vente et recherche d'acheteurs — une fois l'accord des indivisaires obtenu, gérer la commercialisation du bien dans les meilleures conditions
• Coordination avec le notaire — accompagner les vendeurs dans les démarches administratives et s'assurer du bon déroulement de la transaction
• Conseil sur les options — informer les indivisaires sur les différentes solutions disponibles avant de s'engager dans une procédure judiciaire coûteuse

7. Ce qu'il faut retenir avant de se lancer

• Unanimité obligatoire pour vendre — un seul refus suffit à bloquer la vente du bien entier
• La vente de sa quote-part reste possible — mais les autres indivisaires ont un droit de préemption d'un mois
• Commencer par le dialogue — avant toute procédure, une médiation ou une réunion familiale organisée chez le notaire peut débloquer des situations en apparence figées
• L'AISI peut financer jusqu'à 5 MF XPF de frais — pour les indivisions successorales sous conditions de revenus
• La licitation judiciaire = dernier recours — longue, coûteuse, et souvent défavorable au prix de vente
• Le notaire est l'interlocuteur central — pour toute opération de sortie d'indivision, son intervention est indispensable