1. La SCI en Polynésie française — même structure, fiscalité différente
La Société Civile Immobilière (SCI) fonctionne en Polynésie française sur les mêmes bases juridiques qu'en métropole — le droit civil s'y applique de plein droit. En revanche, la fiscalité qui s'y attache est celle du Pays, distincte du système fiscal national. C'est ce point que la plupart des investisseurs métropolitains ignorent en arrivant à Tahiti.
La SCI reste un outil patrimonial efficace en Polynésie française — pour détenir un bien à plusieurs, faciliter la transmission ou organiser la gestion d'un portefeuille immobilier. Mais ses avantages et ses inconvénients se calculent différemment selon la fiscalité locale.
2. Créer une SCI à Tahiti — la procédure
La création d'une SCI en Polynésie française suit les étapes classiques du droit civil :
- Rédaction des statuts — les statuts définissent l'objet social, les règles de fonctionnement, la répartition des parts et les modalités de cession. La forme notariée est recommandée dès lors que des biens immobiliers sont apportés à la société
- Dépôt du capital social — aucun capital minimum n'est imposé. Le capital peut être constitué d'apports en numéraire, en nature (un bien immobilier) ou en industrie
- Enregistrement — les droits d'enregistrement s'élèvent à 1% du capital social (montant fixe — source : service-public.pf/ade)
- Immatriculation au RCS — via le Centre de Formalités des Entreprises de la CCISM à Papeete
- Publication dans un journal d'annonces légales — obligatoire
Une SCI doit comporter au minimum 2 associés. Il n'existe pas de SCI unipersonnelle. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, résidents ou non-résidents polynésiens.
Des époux peuvent être co-associés d'une SCI, quel que soit leur régime matrimonial.
3. Pourquoi créer une SCI à Tahiti ?
La SCI permet à plusieurs personnes d'acquérir et gérer un bien ensemble, sans les inconvénients de l'indivision. Les règles sont définies dans les statuts.
Transmettre des parts de SCI à ses enfants est souvent plus souple que transmettre un bien directement. Les donations peuvent être échelonnées dans le temps.
La SCI sépare le patrimoine immobilier du patrimoine personnel des associés et permet d'organiser la gestion par un gérant désigné.
En Polynésie française, où une grande partie du foncier est en indivision successorale, la SCI est un outil efficace pour sortir d'une indivision bloquée entre héritiers.
4. La fiscalité de la SCI en Polynésie française
C'est le point central — et celui qui diffère le plus de la métropole. La fiscalité polynésienne ne connaît pas l'impôt sur le revenu des personnes physiques au sens national.
Régime fiscal de droit commun — transparence fiscale
Par défaut, une SCI est fiscalement transparente : les bénéfices ne sont pas imposés au niveau de la société mais entre les mains de chaque associé. En Polynésie française, les revenus locatifs perçus via la SCI sont soumis à la fiscalité territoriale : contribution des patentes, impôt sur les transactions et CST-NS. Source : DICP — impot-polynesie.gov.pf.
Option pour l'impôt sur les sociétés
Une SCI peut opter pour l'IS. En Polynésie française, le taux est de 29% auquel s'ajoute une contribution de solidarité territoriale de 5%. Cette option est irrévocable.
Droits d'enregistrement à la création
1% du capital social (montant fixe). Source : service-public.pf/ade.
Cession de parts — nouveauté 2024
Depuis le budget 2024 de la Polynésie française, les cessions de parts de SCI immobilières (actif composé à plus de 50% d'immeubles) sont taxées comme des cessions d'immeubles directes. Source : assemblee.pf / fideliance.pf.
Avant d'acheter ou céder des parts d'une SCI immobilière en Polynésie française, vérifiez le régime fiscal applicable avec un notaire ou un fiscaliste local. La réforme de 2024 a significativement modifié le coût de ces opérations.
5. Acheter en SCI à Tahiti — ce qu'il faut savoir
- Les frais de notaire — à la charge de la SCI. Les taux préférentiels de première acquisition résidence principale ne s'appliquent pas à une SCI. Consultez un notaire pour confirmer les taux exacts
- Le financement — SOCREDO, Banque de Tahiti et Banque de Polynésie peuvent financer une SCI, mais les conditions sont souvent plus strictes qu'un prêt personnel
- La gérance — le gérant signe seul les actes courants. Pour les actes importants (vente, hypothèque), une décision collective des associés est généralement requise
- La responsabilité des associés — indéfinie et proportionnelle aux parts. Contrairement à une SARL, elle n'est pas limitée aux apports
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Cabinet LEVY vous accompagne dans votre projet immobilier — de la recherche du bien à la coordination avec le notaire.
Nous contacter6. Les inconvénients à ne pas sous-estimer
- Coûts de fonctionnement — assemblée générale annuelle, comptabilité, déclarations fiscales. Ces frais peuvent être significatifs pour un patrimoine modeste
- Responsabilité illimitée — en cas de dettes, les créanciers peuvent se retourner contre les associés personnellement
- Blocage en cas de désaccord — si les statuts sont mal rédigés, un conflit entre associés peut paralyser la société
- Complexité fiscale accrue depuis 2024 — la réforme sur la cession de parts a réduit l'avantage fiscal traditionnel de la SCI
7. SCI ou achat en nom propre — comment choisir ?
- Achat seul, résidence principale → nom propre, pas besoin de SCI
- Achat à plusieurs (famille, associés) → la SCI offre un cadre plus souple que l'indivision
- Transmission progressive aux enfants → la SCI facilite les donations échelonnées de parts
- Indivision successorale bloquée → la SCI peut être un outil de sortie d'indivision
- Investisseur multi-biens → la SCI structure le patrimoine, mais les coûts de gestion doivent être pesés
Dans tous les cas, la décision mérite une consultation préalable avec un notaire et un expert-comptable local qui connaissent la fiscalité polynésienne.