1. Le PPR — qu'est-ce que c'est ?
Le Plan de Prévention des Risques naturels (PPR) est un document réglementaire qui cartographie les zones exposées aux risques naturels et fixe les règles de constructibilité qui s'y appliquent. En Polynésie française, il est régi par le Code de l'aménagement de la Polynésie française — et non par le Code de l'environnement national, qui ne s'applique pas sur le territoire.
La compétence d'élaboration et d'approbation des PPR appartient au gouvernement de la Polynésie française, en lien avec les communes. Ce point est important : les règles ne viennent pas de l'État mais du Pays.
2. Les trois risques cartographiés en Polynésie française
Trois types d'aléas naturels ont été cartographiés sur l'ensemble du territoire polynésien :
- Les mouvements de terrain — glissements de terrain, chutes de blocs, coulées de boue. Particulièrement présents dans les vallées et sur les pentes des îles hautes comme Tahiti et Moorea
- Les inondations — débordements de cours d'eau et crues torrentielles. Les rivières de Tahiti peuvent monter très rapidement lors des fortes pluies tropicales
- La submersion marine — liée aux cyclones, tsunamis et houles exceptionnelles. Concerne principalement les zones littorales basses et les atolls
Le risque est défini par le croisement de l'aléa (le phénomène naturel) et de l'enjeu (les personnes et biens exposés). Plus l'aléa est fort et les enjeux importants, plus la zone est restrictive.
3. Les zones PPR et ce qu'elles impliquent
Le PPR découpe le territoire en zones colorées, chacune avec ses propres règles de constructibilité. Les couleurs peuvent légèrement varier d'une commune à l'autre, mais le principe reste le même :
Risque fort. Les constructions nouvelles à usage d'habitation sont en principe interdites. Des exceptions très encadrées peuvent exister pour certains types de travaux sur l'existant.
Aléa majeur — le niveau de risque le plus élevé. Strictement inconstructible pour tout type d'usage. Présente notamment dans le PPR de Punaauia pour les zones de surcote marine.
Risque moyen. Construction autorisée sous réserve de prescriptions techniques spécifiques — fondations renforcées, surélévation, systèmes de drainage, etc.
Risque faible. Construction généralement autorisée, parfois avec des prescriptions légères. Le PPR s'applique mais n'impose pas de contraintes majeures.
⚠ Zone rouge ne signifie pas forcément "refus immédiat"
Dans les communes où le PPR n'est pas encore approuvé, le service de l'Urbanisme examine les dossiers au cas par cas. Des travaux peuvent être autorisés en zone d'aléa fort à condition que la sécurité des personnes et des biens soit démontrée par un spécialiste en risques naturels. Ce processus est plus long et peut engendrer un surcoût financier significatif.
4. Où en sont les communes de Tahiti ?
La situation des PPR en Polynésie française est complexe. En 2005 et 2006, 47 PPR ont été prescrits sur l'ensemble du territoire. Mais l'approbation définitive — qui rend le document opposable aux tiers — est un processus long et difficile.
À ce jour, seules deux communes de Polynésie française ont un PPR pleinement approuvé :
- Punaauia — PPR approuvé en 2010, révisé en 2024. Premier PPR approuvé de Polynésie française
- Rurutu (îles Australes) — PPR approuvé en 2018
Pour les autres communes — dont Papeete, Faaa, Mahina, Papara, Taravao et la majorité des communes de Tahiti — le PPR a été prescrit mais n'est pas encore approuvé. Les cartographies des aléas réalisées par le BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières) sont néanmoins utilisées par le service de l'Urbanisme comme base de référence pour l'instruction des permis de construire.
Même sans PPR approuvé, votre terrain peut être soumis à des restrictions de constructibilité. Le service de l'Urbanisme s'appuie sur la cartographie des aléas pour instruire les demandes de permis. Un refus est possible même si votre commune n'a pas encore approuvé son PPR.
La refonte du Code de l'aménagement de Polynésie française, en cours, devrait à terme remplacer le système des PPR par un dispositif basé sur la connaissance des risques naturels, avec une approche au cas par cas.
5. Comment vérifier le zonage PPR de votre terrain
Avant tout achat ou projet de construction, il est indispensable de vérifier le statut PPR de la parcelle. Plusieurs démarches sont possibles :
- tefenua.gov.pf — le portail foncier officiel de la Polynésie française. Permet de consulter les plans cadastraux et certaines informations réglementaires
- La mairie de la commune — peut vous indiquer si votre parcelle est concernée par une cartographie des aléas et les éventuelles prescriptions applicables
- Le service de l'Urbanisme (DCA) — Direction de la Construction et de l'Aménagement à Papeete. Compétent pour toutes les questions de permis et de risques
- Le certificat d'urbanisme — document délivré par la mairie ou le service de l'Urbanisme qui indique les règles applicables à une parcelle donnée. Recommandé avant tout compromis de vente
Vous achetez un terrain ou une maison à Tahiti ?
Cabinet LEVY vérifie systématiquement le statut PPR des biens avant toute transaction. Nos agents connaissent les contraintes réglementaires commune par commune.
Voir les terrains disponibles6. PPR et achat immobilier — ce qu'il faut retenir
- Un terrain en zone rouge PPR est en principe inconstructible pour l'habitat — même si le vendeur affirme le contraire. Faites vérifier avant tout compromis
- L'absence de PPR approuvé ne signifie pas l'absence de contraintes — la cartographie BRGM s'applique de facto dans l'instruction des permis
- Un bien existant en zone PPR peut être vendu — mais les possibilités d'extension, de reconstruction ou de transformation peuvent être limitées
- Le notaire est votre interlocuteur clé — il est tenu de mentionner les servitudes et contraintes réglementaires dans l'acte de vente
- Le certificat d'urbanisme est indispensable — demandez-le systématiquement avant de signer un compromis sur un terrain. Il "fige" les droits à construire pendant 18 mois
- Les zones bleues avec prescriptions ne bloquent pas tout — elles imposent des mesures constructives spécifiques, mais la construction reste possible avec les bonnes précautions techniques