1. Les immeubles à Tahiti — un marché de niche à fort potentiel
L'achat d'un immeuble de rapport à Tahiti est l'une des stratégies d'investissement immobilier les plus solides sur le long terme. En acquérant plusieurs logements ou locaux au sein d'un même bâtiment, vous constituez un patrimoine diversifié, mutualisez les risques locatifs et optimisez la gestion de vos actifs.
Le marché des immeubles à Tahiti est confidentiel — les offres sont rares, les transactions discrètes. Les immeubles ne restent que peu de temps sur le marché lorsqu'ils sont bien situés et correctement estimés. Une grande partie des cessions se fait par réseau, avant toute publication. C'est un marché où être bien accompagné fait toute la différence.
2. Les types d'immeubles disponibles à Tahiti
3 à 6 logements, souvent de construction ancienne en centre-ville ou dans les communes proches de Papeete. Le profil d'entrée le plus accessible pour les primo-investisseurs en immeuble.
Rez-de-chaussée commercial + logements en étage. Double flux de revenus — loyers commerciaux et résidentiels. Profil plus résilient aux crises car non dépendant d'un seul type de locataires.
Plateaux de bureaux loués à des entreprises ou administrations. Baux commerciaux longue durée, locataires stables, loyers souvent indexés. Concentré sur Papeete centre et Pirae.
Bien nécessitant des travaux de réhabilitation. Prix d'acquisition réduit, potentiel de plus-value à la revente ou d'augmentation des loyers après travaux. Requiert une expertise en chiffrage de travaux.
3. Calculer le rendement d'un immeuble
Avant toute offre, le calcul de rentabilité est indispensable. Un immeuble s'achète sur ses chiffres — pas sur son apparence.
Rentabilité brute
Loyers annuels bruts ÷ prix d'acquisition × 100.
Exemple : immeuble de 5 appartements T2/T3 à 120 000 XPF/mois chacun (secteur Faaa/Mahina),
acquis à 120 000 000 XPF → loyers annuels 7 200 000 XPF →
rendement brut 6%.
Rentabilité nette
On déduit des loyers annuels : taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion, provisions pour travaux et vacance locative. Sur un immeuble bien entretenu, le rendement net se situe généralement entre 4% et 6% à Tahiti — supérieur au résidentiel classique grâce à la mutualisation du risque.
Un immeuble de 5 logements avec un appartement vacant perd 20% de ses revenus. La qualité des logements, leur taille (T2/T3 les plus demandés), leur localisation et la qualité de la gestion locative sont les facteurs qui font la différence sur le taux d'occupation réel. Cabinet LEVY assure la gestion locative complète à 7% HT des loyers pour maximiser l'occupation et déléguer la totalité des contraintes.
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Cabinet LEVY dispose d'immeubles disponibles — certains hors marché. Contactez-nous pour accéder à notre portefeuille confidentiel.
Nous contacter4. Financer un immeuble à Tahiti
Le financement d'un immeuble de rapport obéit à des règles différentes du financement d'une résidence principale. Les banques polynésiennes évaluent la capacité de remboursement en intégrant les loyers futurs comme revenus partiels — généralement à hauteur de 70% des loyers bruts pour neutraliser le risque de vacance.
- Apport minimum recommandé : 20% à 30% du prix d'acquisition — les banques financent rarement à 100% pour un investissement locatif
- Durée de remboursement : 15 à 20 ans typiquement pour un immeuble de rapport
- Frais à financer sur fonds propres : les frais de notaire (≈ 9,5% en 2ème acquisition) sont rarement financés — prévoir un apport suffisant
- SCI : l'achat en Société Civile Immobilière peut être pertinent pour la transmission et la gestion, mais implique des coûts de création et une comptabilité dédiée — à étudier avec un notaire et un expert-comptable
5. Fiscalité de l'achat d'un immeuble
Un immeuble de rapport est considéré comme une deuxième acquisition (ou plus) dans la quasi-totalité des cas — les droits d'enregistrement s'appliquent donc au taux plein.
- Droits d'enregistrement : 7% sur la totalité du prix
- Émoluments notaire + débours : ≈ 2,5%
- Total frais d'acquisition : ≈ 9,5% du prix
- Si crédit : ajouter ≈ 3,5% du montant emprunté (garantie + frais dossier)
- Revenus locatifs : soumis à la patente, l'impôt sur les transactions et la CST-PANS. Au-delà de 3 600 000 XPF de loyers annuels, cotisations CPS/RNS également dues
- Plus-value à la revente : taxée à 50% si revente dans les 10 ans, avec abattement progressif à partir de la 6ème année
Acheter un immeuble en SCI (Société Civile Immobilière) présente des avantages en matière de transmission et de gestion multi-associés. Les parts peuvent être transmises progressivement, la gestion est clarifiée entre associés. En revanche la SCI implique une comptabilité annuelle, des assemblées générales et des frais de gestion. À étudier au cas par cas avec votre notaire — Cabinet LEVY vous met en relation avec les professionnels adaptés à votre situation.