1. Le marché des terrains à Tahiti — rare et sous tension
Le foncier constructible est l'actif le plus rare de Polynésie française. Tahiti est une île au relief marqué — la grande majorité de sa superficie est montagneuse, inconstructible ou classée. Les zones planes, accessibles et viabilisées représentent une fraction réduite du territoire, concentrée principalement sur les littoraux et les vallées.
Cette rareté structurelle crée une tension permanente sur les prix des terrains constructibles, en particulier dans les communes les plus recherchées. Un terrain bien situé à Punaauia ou Pirae se négocie peu et part vite. Sur la côte Est, l'offre est plus abondante et les prix nettement plus accessibles — mais les délais de vente sont également plus longs.
2. Les critères qui font la valeur d'un terrain
Tous les terrains ne se valent pas — et certains critères font varier la valeur de façon très significative, parfois du simple au triple pour des surfaces similaires dans la même commune.
Terrain plat = valeur maximale. La pente réduit la valeur et augmente les coûts de construction. Un terrain en forte pente peut nécessiter des travaux de terrassement très coûteux.
Accès eau, EDT et route goudronnée — indispensables et directement intégrés dans le prix. Un terrain non viabilisé implique des coûts de raccordement à anticiper.
Vue lagon, vue mer ou vue montagne — le critère qui fait le plus varier la valeur à surface égale. Un terrain avec vue lagon peut valoir deux à trois fois plus qu'un terrain similaire sans vue.
Propriété pleine, bail emphytéotique ou indivision — le statut juridique impacte directement la valeur et la finançabilité. Les terrains en indivision sont complexes à acquérir.
Zone rouge (inconstructible), bleue (contraintes) ou verte (constructible) — le Plan de Prévention des Risques est à vérifier impérativement. Un terrain en zone rouge n'a quasiment aucune valeur constructible.
Terrain en lotissement avec cahier des charges = sécurité juridique et infrastructures communes. Hors lotissement = plus de liberté mais vérifications supplémentaires nécessaires.
3. Les vérifications indispensables avant d'acheter
Acheter un terrain en Polynésie française sans avoir fait les vérifications préalables, c'est prendre des risques considérables. Voici les documents à obtenir avant toute offre.
- Le certificat d'urbanisme (NRA) La Note de Renseignements d'Aménagement indique la constructibilité du terrain, le zonage PGA, les règles de prospect et de hauteur applicables. À demander au Service de l'Urbanisme ou à la mairie.
- Le Plan de Prévention des Risques (PPR) Vérifie si le terrain est en zone rouge (inconstructible), bleue (construire à hauteur imposée) ou verte (constructible). Disponible sur tefenua.gov.pf ou au Service de l'Urbanisme.
- Le Plan Général d'Aménagement (PGA) Si la commune dispose d'un PGA, il fixe les règles d'occupation des sols zone par zone. 17 communes disposaient d'un PGA en 2013 — Papeete, Pirae, Arue, Mahina, Punaauia, Paea, Papara et Moorea notamment.
- Le titre de propriété et le plan cadastral Vérifie que le vendeur est bien propriétaire, que les limites sont claires et qu'il n'existe pas de servitudes ou d'hypothèques. Le plan cadastral est disponible sur otia.gov.pf.
- L'état hypothécaire Vérifie qu'aucune hypothèque ne grève le terrain. Le notaire effectue cette vérification — ne signez pas de compromis sans qu'elle soit faite.
- Le cahier des charges du lotissement Si le terrain est en lotissement, le cahier des charges fixe les règles de construction applicables — hauteur, distances, matériaux, activités autorisées. À lire attentivement avant toute offre.
Si vous financez un projet terrain + construction avec un crédit global incluant une demande d'Aide à l'Investissement des Ménages (AIM), le dossier peut prendre 5 à 6 mois supplémentaires — ce qui pénalise le vendeur. Il est recommandé de séparer le financement en deux temps : d'abord le crédit terrain (avec frais de notaire et viabilisation), puis le crédit construction avec ou sans AIM. Informez le vendeur de cette démarche dès le départ.
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Cabinet LEVY dispose de terrains en vente sur toutes les communes de Tahiti — et accès à des biens hors marché. Nos agents vérifient pour vous tous les documents avant toute offre.
Voir nos terrains4. Acheter pour construire — le permis de construire
Une fois le terrain acquis, la construction nécessite un permis de construire obligatoire pour tout ouvrage en Polynésie française. La demande est déposée à la mairie de la commune (si elle dispose d'un PGA) ou au Service de l'Urbanisme. Le permis est délivré gratuitement.
- Délai de réponse : de 1 à 6 mois selon la nature du projet
- Validité : 2 ans à compter de la délivrance — les travaux doivent commencer dans ce délai
- Construction sans permis : risque d'amende, de démolition et impossibilité d'obtenir le certificat de conformité requis pour habiter le bien
- Déclaration de travaux simplifiée pour les constructions inférieures à 20 m² au sol
Si votre construction dépasse 600 m² de plancher ou nécessite l'aménagement de plus de 3 000 m² de terrain, le dossier doit être établi par un homme de l'art (architecte ou technicien reconnu).
5. Fiscalité de l'achat d'un terrain
Les droits d'enregistrement sur un terrain suivent les mêmes règles que pour tout bien immobilier en Polynésie française :
- Première acquisition résidence principale : 1% jusqu'à 25 000 000 XPF, puis 7% au-delà — + émoluments notaire ≈ 2,5% → total ≈ 3,5%
- Deuxième acquisition / investissement : 7% sur la totalité + émoluments 2,5% → total ≈ 9,5%
- Si crédit : ajouter environ 3,5% du montant emprunté pour les frais de garantie et de dossier bancaire
Les constructions neuves bénéficient d'une exonération totale d'impôt foncier pendant 5 ans à compter de la date d'occupation, puis 50% d'exonération pendant 3 ans supplémentaires — à condition d'avoir déclaré la construction à la DICP dans les 30 jours suivant l'occupation avec le certificat de conformité.