1. La location à Tahiti — un marché sous tension
Louer un logement à Tahiti est devenu un vrai parcours du combattant. La demande locative est forte, portée par une population active dense, des fonctionnaires en mutation régulière et des salariés du secteur privé. L'offre, elle, reste structurellement insuffisante — surtout pour les logements de qualité, bien situés et bien entretenus.
Pour les locataires, cela signifie qu'il faut être réactif, avoir son dossier prêt et connaître ses droits avant de signer quoi que ce soit. Pour les propriétaires, c'est une opportunité réelle — à condition de bien préparer la mise en location et de respecter un cadre réglementaire spécifique à la Polynésie française.
2. Vous êtes locataire — comment trouver et louer
Constituer un dossier solide
Les propriétaires et agences reçoivent souvent plusieurs candidatures pour un même bien. Un dossier complet et bien présenté fait la différence. Voici les pièces systématiquement demandées :
- Pièce d'identité en cours de validité
- 3 derniers bulletins de salaire — vos revenus doivent représenter au moins 3 fois le montant du loyer
- Contrat de travail ou attestation d'embauche
- Déclaration d'impôt sur le revenu ou avis d'imposition
- RIB — relevé d'identité bancaire
- Dernières quittances de votre logement précédent
Pour prétendre à une location, vos revenus mensuels nets doivent être au moins égaux à 3 fois le montant du loyer. C'est la règle appliquée par la quasi-totalité des propriétaires et agences à Tahiti. En cas de revenus insuffisants, un garant peut être exigé.
La réservation et l'entrée dans les lieux
Une fois votre candidature retenue, vous devrez signer une fiche de réservation et verser les sommes dues à l'entrée dans les lieux :
- Les honoraires d'agence — partagés à parts égales entre propriétaire et locataire selon la loi du pays de 2013
- Le dépôt de garantie — 1 mois de loyer hors charges pour une location nue, librement fixé (souvent 1 à 1,5 mois) pour une location meublée
- Le premier loyer — à payer à l'entrée dans les lieux, voire le suivant si la prise d'effet du bail intervient moins de 2 semaines avant la fin du mois
Un état des lieux d'entrée contradictoire est établi le jour de la remise des clés. Ce document est essentiel — il conditionne la restitution de votre dépôt de garantie à la sortie. Prenez le temps de le remplir avec soin et signalez tout défaut existant.
3. Le bail — ce que dit la loi polynésienne
La location en Polynésie française est encadrée par la loi du Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012, applicable depuis le 1er janvier 2013. Ce texte territorial remplace la loi métropolitaine du 6 juillet 1989 pour tous les baux d'habitation privés. Il est différent — ne faites pas l'erreur d'appliquer les règles métropolitaines.
Durée du bail
- Bail meublé : durée minimale d'1 an (9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique)
- Bail non meublé : durée minimale de 3 ans
- À l'échéance, le bail se reconduit tacitement pour la même durée si aucune des parties ne donne congé
Les préavis — tableau récapitulatif
| Type de bail | Préavis du locataire | Préavis du propriétaire |
|---|---|---|
| Bail meublé (1 an) | 1 mois | 2 mois avant l'échéance |
| Bail non meublé (3 ans) | 3 mois | 6 mois avant l'échéance |
| Résiliation anticipée (meublé < 1 an) | 1 mois + perte du dépôt de garantie | — |
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le délai court à compter de la date de réception.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum d'1 mois après la restitution des clés, déduction faite des sommes dues (loyers impayés, réparations justifiées par l'état des lieux). Il ne peut en aucun cas servir à payer le dernier mois de loyer — cette pratique est illégale et peut priver le locataire de sa quittance.
Le loyer est librement fixé entre les parties à la signature du bail. Sa révision ultérieure est encadrée par arrêté du Conseil des ministres. Pour les baux commerciaux et professionnels, le bailleur peut augmenter le loyer tous les 3 ans, suivant l'indice annuel d'environ 1% par an, soit environ 3% tous les 3 ans.
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Déposer votre demande4. Vous êtes propriétaire — mettre son bien en location
Les formalités obligatoires
Avant de percevoir des loyers, tout propriétaire doit accomplir plusieurs démarches administratives auprès des organismes polynésiens :
- DICP (Direction des Impôts et Contributions Publiques) — effectuer une déclaration d'existence (inscription au registre des patentes) et déclarer votre chiffre d'affaires. Tout propriétaire bailleur est soumis à la contribution des patentes, à l'impôt sur les transactions, à la contribution de solidarité territoriale sur les professions et activités non salariées (CST-PANS), et à l'impôt foncier sur les propriétés bâties selon les cas
- ISPF (Institut de la Statistique de Polynésie française) — déclaration statistique
- Direction des Affaires Foncières — formalités foncières selon la situation du bien
- DGAE (Direction Générale des Affaires Économiques) — en cas de location touristique type Airbnb, double déclaration obligatoire auprès du service du tourisme et de la mairie de la commune
La réforme du Régime des Non-Salariés (RNS) adoptée par l'Assemblée de Polynésie française en septembre 2025 est désormais en vigueur. Elle soumet les revenus locatifs aux cotisations sociales CPS au-delà d'un seuil annuel.
Seuil : 3 600 000 XPF par an (soit 300 000 XPF/mois). Si vos recettes locatives dépassent ce montant, vous devez vous affilier obligatoirement à la CPS au titre du RNS, en plus des impôts habituels (patente, impôt sur les transactions, CST-PANS).
Toutes les locations sont concernées : location nue, meublée longue durée, et location touristique saisonnière (Airbnb, Booking, etc.). En dessous du seuil, pas de cotisations RNS.
À noter : si vous êtes déjà salarié (RGS) et que vous avez des revenus locatifs au-delà du seuil, vous cotisez simultanément aux deux régimes. L'administration fiscale peut transmettre votre dossier à la CPS — ne tardez pas à régulariser votre situation.
Pour connaître votre situation exacte : consultez le simulateur de cotisations RNS sur cps.pf ou contactez directement la CPS.
Les pièces à fournir à l'agence
- Photocopie de pièce d'identité
- RIB pour le virement mensuel des loyers
- Attestation de propriété ou taxe foncière
- Relevé de charges et règlement de copropriété (si concerné)
- Références EDT et EAU (compteur) pour l'établissement du bail
La mise en conformité du logement
La loi polynésienne impose que tout logement mis en location soit aux normes, notamment en matière d'électricité et de gaz. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, en bon état d'usage, et de l'entretenir tout au long du bail.
5. La gestion locative — pourquoi déléguer
Gérer soi-même un bien en location peut sembler simple au départ. Mais entre les relances de loyers, les états des lieux, les réparations, les déclarations fiscales et la gestion des éventuels impayés, le temps et le stress s'accumulent rapidement — surtout si vous habitez loin du bien ou si vous avez plusieurs propriétés.
Estimation de la valeur locative, mise en location, sélection des locataires, rédaction du bail, état des lieux entrée/sortie, encaissement des loyers, quittances mensuelles, virement sur votre compte.
Relances dès le 5 du mois, courrier, huissier, envoi au tribunal des impayés. En cas de contentieux important, suivi par le juriste ou l'avocat de l'agence.
Devis, suivi et contrôle des travaux d'entretien, avec votre accord préalable. Gestion des sinistres et des déclarations d'assurance.
Règlement des appels de charges de copropriété, régularisation annuelle des charges locatives, contrôle du renouvellement d'assurance annuel.
Les honoraires de gestion chez Cabinet LEVY sont de 7% HT des loyers hors charges (négociable selon la situation). Ce taux inclut l'ensemble des prestations listées ci-dessus. La TVA de 13% s'ajoute.
6. La location touristique (Airbnb) — ce qu'il faut savoir
La location de meublés de tourisme est encadrée par la loi du Pays 2018-10 du 29 mars 2018. Toute personne qui propose son logement à la location touristique (maison, villa, appartement meublé à usage exclusif du locataire) doit effectuer une double déclaration obligatoire :
- Auprès du Service du Tourisme de la Polynésie française — vous obtenez un numéro d'enregistrement officiel, obligatoire sur toute annonce (Airbnb, Booking, etc.)
- Auprès de la mairie de la commune où est situé le bien
Les pièces obligatoires : attestation d'inscription au registre du commerce (ou déclaration de création d'entreprise via la CCISM) et extrait n°3 du casier judiciaire de l'exploitant datant de moins de 3 mois. Le non-respect est passible d'une amende administrative pouvant aller jusqu'à 300 000 XPF.
La patente est obligatoire pour toute location touristique — cela revient à créer une entreprise individuelle. Ce statut suffit pour accomplir l'ensemble des démarches (déclaration tourisme, patente, impôts).
Exonération patente 3 ans : toute entreprise nouvellement créée est exonérée de la contribution des patentes pendant ses 3 premières années civiles d'activité. Attention — cette exonération ne concerne que la patente. L'impôt sur les transactions, la CST-PANS et l'impôt foncier restent dus dès la première année. La déclaration est obligatoire même pendant la période d'exonération.
Après 3 ans : régime TPE si la location n'est pas votre seule activité et si le CA ne dépasse pas 5 000 000 XPF (impôt forfaitaire annuel de 25 000 XPF sous 2 M, ou 45 000 XPF entre 2 M et 5 M). Si la location est votre seule activité : régime réel.
Impôt foncier : dû dès la première année en cas de location (l'exonération 5 ans pour les constructions neuves ne s'applique pas aux biens loués). Depuis 2024, l'impôt foncier a été doublé pour les locations touristiques.
RNS/CPS : comme toute location, si vos recettes annuelles dépassent 3 600 000 XPF, vous êtes soumis aux cotisations CPS au titre du RNS — y compris Airbnb.
7. La rentabilité locative — comment la calculer
Avant d'investir dans un bien locatif à Tahiti, calculez votre rentabilité nette — et pas seulement la rentabilité brute, souvent mise en avant comme argument de vente mais peu représentative de la réalité.
Rentabilité brute
Loyer mensuel × 12 ÷ prix d'acquisition × 100.
Exemple : loyer de 120 000 XPF/mois, bien acquis à 17 000 000 XPF → 8,47% brut.
Rentabilité nette de charges
On déduit du loyer annuel la taxe foncière, les charges non récupérables (eau, poubelles, copropriété) et les frais de gestion. Sur l'exemple ci-dessus (charges totales estimées à 150 000 XPF/an) → loyer net 1 290 000 XPF/an → rentabilité nette ≈ 7,58%.
Les T2 et T3 offrent le meilleur compromis entre rendement et stabilité des locataires. Les petites surfaces rapportent davantage au m² mais génèrent plus de turn-over. Les grandes maisons sont moins rentables au m² mais attirent des familles qui s'installent dans la durée et entretiennent mieux le bien.