1. Ce que contiennent vraiment les "frais de notaire"
L'expression "frais de notaire" est trompeuse. Elle désigne en réalité l'ensemble des sommes versées au notaire lors d'une transaction immobilière — dont la grande majorité ne lui revient pas. Ces frais se décomposent en trois éléments distincts, avec des logiques très différentes.
Les droits d'enregistrement en Polynésie française ont fait l'objet d'une réforme importante fin 2024, avec un passage du taux normal de 11% à 7%. Ces taux peuvent encore évoluer selon les décisions du gouvernement polynésien. Les chiffres présentés dans cet article sont ceux en vigueur en 2025-2026 — consultez un notaire pour toute décision d'achat.
Les trois composantes
- Les droits d'enregistrement (taxes) C'est la part la plus importante — et elle est reversée au Territoire de la Polynésie française, pas au notaire. Leur montant dépend du type de bien, du prix et de votre situation (première ou deuxième acquisition).
- Les émoluments du notaire C'est la rémunération réglementée du notaire pour son travail, sa responsabilité et les formalités associées. Ce tarif est fixé par arrêté du gouvernement polynésien et s'applique de la même façon pour tous — quel que soit le notaire choisi.
- Les débours Ce sont les sommes avancées par le notaire pour votre compte : extraits cadastraux, états hypothécaires, certificats d'urbanisme, publications légales, etc.
2. Les droits d'enregistrement — le cœur des frais
Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de vente et varient selon votre situation. Depuis la réforme de janvier 2025, le taux de droit commun est de 7% sur la totalité du prix.
jusqu'à 40 000 000 XPF pour un bien bâti ou en VEFA
jusqu'à 25 000 000 XPF pour un terrain nu
Au-delà des plafonds : taux de 7% sur la part excédentaire
Condition : habiter le logement en résidence principale pendant 5 ans. En cas de non-respect, rappel des droits au taux plein avec pénalités.
Bien ancien, neuf (VEFA) ou terrain nu
+ 1% de taxe de publicité foncière
Taux en vigueur depuis janvier 2025 (anciennement 9% puis 11%)
Si vous achetez à deux et que l'une des personnes est en première acquisition et l'autre en deuxième, le taux s'applique à chacun selon sa quote-part. La partie en première acquisition bénéficie du taux de 1% sur sa quote-part, l'autre est au taux plein de 7%. Vérifiez votre situation avec votre notaire avant de signer.
3. Les émoluments et débours — la part du notaire
En dehors des droits d'enregistrement reversés au Territoire, le notaire perçoit ses propres émoluments selon un tarif réglementé, ainsi que les débours engagés pour constituer le dossier.
| Composante | Montant estimé | Nature |
|---|---|---|
| Émoluments du notaire | ≈ 1,2% à 1,5% du prix | Dégressif selon le prix — rémunération réglementée |
| Débours | ≈ 0,8% à 1% du prix | Frais avancés pour le compte du client (cadastre, hypothèques, publications…) |
| Total émoluments + débours | ≈ 2% à 2,5% | Comptez 2,5% par prudence |
Le tarif des émoluments est fixé par l'arrêté n°1376 CM du 3 octobre 2000, modifié par l'arrêté n°700 CM du 26 août 2005. Il est identique pour tous les notaires de Polynésie française — vous paierez la même somme quel que soit le notaire choisi pour un même acte.
4. Les frais liés au crédit immobilier
Si vous financez votre achat par emprunt, des frais supplémentaires s'ajoutent, calculés cette fois sur le montant du capital emprunté et non sur le prix du bien.
| Composante | Montant estimé | Détail |
|---|---|---|
| Frais de garantie (hypothèque ou PPD) | ≈ 1,5% à 2% du capital emprunté | Acte notarié — taxes + émoluments du notaire + débours pour l'inscription |
| Frais de dossier bancaire | Variable — 0,5% à 1,5% ou forfait | Selon l'établissement — à négocier |
| Total frais crédit | ≈ 2% à 3,5% | Comptez 3,5% par prudence sur le montant emprunté |
Le PPD (Privilège de Prêteur de Deniers) est moins coûteux que l'hypothèque car il n'est pas soumis à la taxe de publicité foncière. Il s'applique uniquement sur les biens existants (pas la VEFA). Votre notaire et votre banque choisissent la garantie la mieux adaptée à votre situation.
5. Récapitulatif — ce que vous devez budgétiser
Pour un projet immobilier à Tahiti, voici comment budgétiser l'ensemble des frais, selon votre situation. Ces montants s'ajoutent au prix d'achat et doivent être couverts idéalement par votre apport personnel.
| Situation | Droits d'enregistrement | Émoluments + débours | Total acte estimé |
|---|---|---|---|
| 1ère acquisition (résidence principale) jusqu'à 40 M XPF pour bâti / 25 M pour terrain |
1% | ≈ 2,5% | ≈ 3,5% |
| 1ère acquisition (résidence principale) au-delà des plafonds ci-dessus |
7% sur la part excédentaire | ≈ 2,5% | Variable |
| 2ème acquisition / investissement | 7% | ≈ 2,5% | ≈ 9,5% |
| + Si crédit immobilier : ajouter environ 3,5% du montant emprunté (frais de garantie + frais dossier bancaire) | |||
6. La taxe sur la plus-value — si vous revendez
Si vous revendez un bien immobilier dans les 10 ans suivant son acquisition, la plus-value réalisée est taxée. Depuis le 1er janvier 2022, le taux est de 50% (contre 20% auparavant), une mesure adoptée pour freiner la spéculation immobilière.
Le notaire calcule la plus-value le jour de la vente. La base taxable est réduite des frais de notaire payés à l'acquisition, des travaux réalisés et d'un abattement progressif à partir de la 6ème année de détention (20% par an jusqu'à exonération totale à 10 ans).
Achat en 2020 à 20 000 000 XPF. Revente en 2026 à 35 000 000 XPF. Plus-value brute = 15 000 000 XPF. Après abattement de 20% (6ème année) = base taxable de 12 000 000 XPF. Taxe due = 6 000 000 XPF (50% de 12 M).
La même opération avec une revente après 10 ans = exonération totale.
7. Les conseils essentiels avant de signer
- Simulez les frais en amont — les notaires de Polynésie proposent des simulateurs en ligne (tahiti-notaires.com). Faites-le avant de signer le compromis, pas après.
- Précisez votre situation à votre agent et votre notaire — première ou deuxième acquisition, achat seul ou à deux, résidence principale ou investissement. Chaque situation a un impact direct sur les droits applicables.
- Intégrez les frais dans votre plan de financement — les banques financent rarement les frais. Ils doivent venir de votre apport personnel.
- Restez informé des évolutions fiscales — la fiscalité immobilière polynésienne a évolué plusieurs fois ces dernières années. Avant tout achat, vérifiez les taux en vigueur auprès d'un notaire ou sur lexpol.cloud.pf.
- Pensez à la plus-value si vous revendez avant 10 ans — avec un taux à 50%, l'impact peut être très significatif sur votre rendement net.
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