Tout savoir sur le bail commercial

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Tout savoir sur le bail commercial

Le bail commercial est régi par le décret du 30 septembre 1953 tel que promulgué au JOPF du 12 novembre 1998 et codifié sous les articles L 145-1 à L 145-60 à l’exclusion des articles L 145-34 à L 145-36, L 145-38 et L 145-39 du code de commerce

DÉFINITION DU BAIL COMMERCIAL

C’est le contrat par lequel le bailleur remet un bien à la disposition d’un locataire (ou preneur) pour un usage commercial pendant une durée de 9 années contre le paiement d’un certain prix (le loyer).

CONDITIONS D’APPLICATION DU BAIL COMMERCIAL

  • Le bail commercial s’applique aux baux des immeubles dans lesquels est exploité un fonds appartenant à un commerçant ou à un industriel immatriculé au R.C.S ou à un chef d’entreprise immatriculé selon les dispositions applicables dans le territoire, accomplissant ou non des actes de commerce.

  • Les baux de terrain nus sont soumis au statut si des constructions à usage commercial, industriel sont édifiées avec le consentement exprès du bailleur. L’exploitation réelle du fonds de commerce est impérative.

  • L’immatriculation est indispensable et concerne chaque locataire

FORME DU BAIL

Un bail commercial verbal est valable. Toutefois, il est vivement conseillé de procéder à un contrat écrit, ne serait-ce que pour éviter tout litige concernant le montant du loyer, la date du contrat, l’imputation des charges, etc.

Lorsqu’il y a un écrit, celui-ci peut revêtir la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié. La présence d’un professionnel de droit est recommandée pour la rédaction du contrat.

DURÉE DU BAIL COMMERCIAL

  • La durée minimale d’un bail commercial est fixée à 9 ans.

  • Le bailleur et locataire disposent cependant d’un droit de résiliation anticipée sous certaines conditions. Il est interdit de s’entendre pour une durée indéterminée.

LES BAUX DE COURTE DURÉE

  • Le bailleur et le locataire peuvent décider de se soustraire au statut des baux commerciaux en signant un bail de courte durée au plus égale à 24 mois, jour pour jour.

  • Ce bail ne confère aucun droit de renouvellement au profit du locataire.

  • Tout renouvellement de la location, même pour une courte durée, fait tomber le bail dans le statut des baux commerciaux.

  • Le locataire peut le résilier selon les stipulations du contrat.

DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR

  • Mettre à la disposition du locataire le local objet de la location et tous les accessoires de ce local qui sont indispensables à son utilisation normale,

  • Les grosses réparations sont en principe à la charge du bailleur, mais le bail peut en stipuler autrement. Refusez une telle clause qui peut entraîner des coûts exorbitants impossible à chiffrer a priori,

  • Si le bailleur n’entretient pas le local de manière à ce qu’il reste utilisable conformément à sa destination, le locataire peut demander la résiliation du bail ou obtenir du juge qu’il oblige le bailleur à effectuer les travaux,

  • Le bailleur doit à son locataire la garantie des vices cachés et ne doit pas gêner l’utilisation du local loué.

DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

  • Le paiement du loyer est la principale obligation du locataire,

  • Le locataire doit utiliser le local en bon père de famille. Il doit conserver les lieux en bon état,

  • Il ne doit pas affecter le local à un autre usage que celui stipulé au bail sans se conformer à la procédure de déspécialisation,

  • Le locataire doit restituer la chose louée dans son état primitif.

LE LOYER COMMERCIAL

A l’origine du bail, le bailleur et le locataire fixent librement le loyer. Sont donc retenus:

  • Les caractéristiques propres du local,

  • Les facteurs locaux de commercialité,

  • La destination des lieux.

La répartition des charges est libre et le bailleur peut, en le stipulant dans le bail, faire payer toutes les charges au locataire.

Le loyer peut être modifié en cours de bail par la révision triennale.

Le délai de 3 ans court à compter de la date d’entrée du locataire dans les locaux c’est-à-dire celle correspondant au premier jour à partir duquel le loyer est dû, et non la date de signature du bail.

Le montant du nouveau loyer doit figurer sur la demande de révision faîte soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d’huissier.

LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial ne vient pas immédiatement à expiration au bout des 9 ans. Il faut que le bailleur ou le locataire prenne l’initiative d’y mettre fin. A défaut, l’ancien bail se poursuit tacitement pour une durée qui devient indéterminée, c’est-à-dire qu’il n’est pas renouvelé tacitement pour 9 ans et l’exploitation du fonds continue également.

Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux (tel n’est pas du locataire gérant)

Seul a droit au renouvellement le locataire dont le fonds de commerce a été exploité pendant les 3 dernières années

Le congé doit être délivré selon les usages locaux et au moins 6 mois à l’avance. Le bailleur peut donner un congé avec offre de renouvellement.

La réponse du locataire :

  • Le silence vaut acceptation du renouvellement

  • Il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer

  • Il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer

Le locataire peut lui-même demander le renouvellement au bailleur dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail par acte extra judiciaire, soit le cas échéant à tout moment au cours de sa reconduction.

La réponse du bailleur :

  • Il refuse le renouvellement du bail : il doit faire connaître son refus dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la demande en précisant les motifs de son refus.

  • Il accepte expressément le principe du renouvellement du bail

  • Le bailleur garde le silence pendant 3 mois: il est réputé avoir accepté le renouvellement du bail

  • Le bailleur qui dans un premier temps avait refusé le renouvellement peut revenir sur sa décision

  • La durée du nouveau bail est de 9 ans minimum.

LE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL

Le bailleur doit donner au locataire une indemnité destinée à compenser le préjudice subi du fait du défaut de renouvellement

Dans le cas contraire, il doit indiquer les motifs graves et légitimes qu’il oppose à son locataire : défaut de paiement des loyers, d’entretien des lieux…

L’indemnité comprend notamment :

  • La valeur marchande du fonds de commerce

  • Le montant des frais normaux de déménagement et de réinstallation

  • Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur

Jusqu’à ce que l’indemnité d’éviction soit payée, le locataire peut rester dans les lieux

EXCEPTIONS AU DROIT DE RENOUVELLEMENT DU BAIL

Si le bailleur a un motif grave et légitime : défaut de paiement des loyers, changement de destination des lieux, sous-location irrégulière, etc.

Pas de paiement d’indemnité

Si l’immeuble est dangereux ou insalubre et si le bailleur reprend pour démolir, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.

Pas d’indemnité

Reprise pour reconstruire l’immeuble : il faut payer une indemnité d’éviction ou offrir au locataire un local de remplacement et versement indemnités diverses.

Reprise d’un terrain nu pour construire un immeuble d’habitation : paiement d’une indemnité si la poursuite de l’exploitation est impossible.

Reprise pour habiter sans indemnité lorsque les locaux sont destinés à pourvoir à son logement et à celui de sa famille. Si le bailleur (ou sa famille) reprend les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour les habiter, il dispose d’un délai de 6 mois pour occuper le local.

LA SOUS-LOCATION

Le locataire sous-loue une partie voire la totalité des locaux loués au profit d’un tiers. Il y a ainsi 2 baux superposés.

La sous-location doit être autorisée par le bailleur ou stipulée dans le contrat et le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte.

Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.

LA CESSION DU BAIL

C’est l’acte par lequel le titulaire du bail qui exploite un fonds de commerce transmet à un tiers (acquéreur ou cessionnaire) l’ensemble des droits qu’il tient du bail. La cession d’un bail réalise la substitution d’un locataire à un autre.

Le bail peut être cédé seul avec l’accord du bailleur ou accompagné de son fonds de commerce. Dans ce dernier cas, aucune clause ne peut interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce.

La cession doit être signifiée au bailleur par voie d’huissier ou acceptée dans un acte notarié sinon elle lui est inopposable. Le cessionnaire est alors un occupant sans droit ni titre.

Le cessionnaire devient titulaire du bail. Dans la plupart des cas, l’ancien locataire reste solidaire du paiement des loyers pour la durée du bail restant à courir, si cette clause figure expressément dans l’acte de cession.

La cession du bail sans le fonds: cette cession n’est pas protégée par le statut des baux commerciaux dès lors qu’il n’a pas exploité le nouveau commerce pendant au moins trois ans. Le locataire qui souhaite céder son bail, afin de pouvoir continuer à exploiter son fonds dans un autre local doit solliciter l’autorisation préalable au bailleur.

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